枚方市の不動産、新築物件・中古物件・リフォームは聖和ホームズへ

• 1978年の宮城県沖地震のあと、1981年（昭和56年）に『新耐震設計基準』が制定され木造住宅では、壁量の見直しなどが行われました。

• 1995年（平成7年）阪神・淡路大震災では、1981年以前に建築された建物（『新耐震基準』以外の建物）の倒壊、大破の割合が非常に多いという結果がでています。

• 1995年　阪神・淡路大震災の教訓をうけ、耐震改修促進法が制定されて、特定の建物には、耐震診断が義務づけられました。一般の住宅も、耐震診断を奨励されています。
  そして、耐震診断の耐震基準は『新耐震設計基準』に基づいています。
  

• 1998年（平成10年）中間検査が義務化されました。

• 2000年（平成12年）地盤調査が実質、義務化されました。

• 住宅ローン控除など、税制上の優遇を受けるためには、建物の要件があります。木造なら、築後20年以内が条件ですが、それ以外の建物であっても、耐震診断をし、耐震改修後に、『耐震基準適合証明書』を取得できれば、不動産を売却したときに、買主がいろんな税制上の優遇を受けることができます。従って、建物の価値が上がり、売却価格が高くなります。

• 『住宅ローン減税制度』『移転登記にかかる登録免許税の軽減』『取得税の軽減』『相続時精算課税制度』等々

• 民間の業者等に【耐震診断】を依頼し、必要な【耐震改修】を実施した後に、【耐震基準適合証明書】を取得します。

• 1981年〜1989年に建築された建物は耐震改修を必要としない場合が多い。
  
  • 買い主に移転された後の適合証明書の取得は適用になりませんので、注意が必要です。

• 診断費用の90％か45,000円のうち低い金額　5/1〜5/15が受付　昨年は70件実施

• 改修費用の15.2％か60万円のうち低い金額。市の予算としては限りがあるとのことです。

枚方市役所観察課が窓口です。また、耐震診断等を実施する場合は事前に市役所と打ち合わせが必要となります。

• 1981年以前の建物は、耐震性能がおおよそ半分以下の可能性がありますので、できれば、耐震診断を実施し、耐震改修をする方がいいと思います。やむなくご売却するようなことがあっても、買主にはいろんな税制上の得点ありますし、購入する上でもっとも重視する耐震性能が充実していれば、購入の決断をしやすくなります。

新居に引っ越しされると、思いもしなかった場所がびっしょり濡れて、カビが生えているのに気がつくということがあります。結露が発生するメカニズムは理解しやすいのですが、結露を完全になくす事は、なかなか難しいようです。

• 空気が冷やされることで、空気に含まれている水分が飽和状態になり結露として現れてきますので、湿度を下げることが大事ですね。水分をたくさん発生させる石油ストーブや加湿器はなるべく使わないようにすることが有効です。

• 空気が動かずに滞留すると、結露が発生しやすくなります。換気をして、空気を動かすことが有効です。ただし、窓を全開にして、短時間で換気をするのは効果はあまりありません。できれば２４時間、緩く換気をすることが効果的です。１階なら浴室、２階であれば、廊下の換気扇を回しっぱなしにして、各部屋のドアと、窓をわずかにあけておくのがいいと思います。最近の建物は２４時間換気が義務づけられていますが、シックハウス対策だけでなく、結露対策にも効果的です。

• 近畿全体の動向　（2008年10〜12月）
  2008年10~12月期の中古住宅の成約件数は前年比で、中古マンションが約6％減、中古戸建てが約10％現。新規登録件数（新規売り出し物件数）は中古マンションが16％増、中古戸建てが8％増でこちらは増えていますが、増加率は減少に転じています。また、成約価格および、新規登録価格の方もマイナスとなっています。ただ、車などの消費財に比べると、その減少率はまだ遙かに小さいですね。バブル景気の崩壊の時には、不動産の価格はものすごい下落がありましたが、今のところは取引が減少しているとはいえ、一気に下がるのではなく、緩やかに下がっている感じです。景気が持ち直してくれれば、不動産への影響は少なくすむ可能性もあると思います。

• 成約増加率の高い都市の順位　（2008年1月〜12月）

●     中古マンション
上位には加古川市、伊丹市、草津市、京都市、大阪市、堺市などがはいり、前年比20〜45％となっています。また、寝屋川市が12位で19％の増加率となっています。

●     中古戸建て
上位には京都市、草津市、吹田市、加古川市、長岡京市、城陽市などが入り、門真市が8位で約19％増、枚方市が15位で約9％強の増加となっています。

　　ここの統計は、2008年と2007年度の比較ですので、来年度はかなり様相が代わる可能性があります。