枚方市の不動産、新築物件・中古物件・リフォームは聖和ホームズへ

中古住宅を買うメリットは？

　せっかく買うなら新築がいいけれど、予算をオーバーする場合は土地や建物の広さを狭くするか、希望駅から徒歩圏内をあきらめるしかないでしょうか。

　一つの選択肢として、中古住宅を検討することもありではないでしょうか。希望の立地にご予算内でご購入できる可能性がでてきます。

　そのときに気になるのは第一に、建物は大丈夫なのか、でしょう。外観や内装、設備をリフォームすることで、先ごろテレビでも放映されているような魅力的な建物に生まれ変わることができます。でも、耐震性や耐久性が新築ほど信頼できないという不安が残ります。阪神大震災で倒壊した多くの古い木造住宅のことを考えると、一層不安がつのります。新築のように安心できる建物にすることはできないのでしょうか。

　木造建築物は、保存状態やメンテナンスがよければ、数百年もの長い間、使用し続けることが可能です。一般の住宅でもすくなくとも、100年以上は持ちこたえることができると思われます。中古住宅はまず、現在の状態を調査し把握することが必要です。そして、新築と同程度の耐震性と耐久性を持つことができるように、補強工事をしてやればいいということになります。あとは、そのための費用がどれくらい必要かということが問題となります。

　三つ目に気になるのは、新築住宅の場合は、それが数戸以上の規模である場合、近隣に同じ時期に、同じような家族構成の人が複数ご入居されるのに対して、中古住宅の場合は、古い住宅地に自分たちだけで入っていくという不安があることです。ただこの場合でも、すでに周辺の住民は以前から住んでおられますので、直接挨拶をするなどして、どのような人か知ることができますし、ゴミ置き場や、自治会の運営なども今まで住民の間で議論され、決められていますので、これから決める煩わしさは少ないかもしれません。反対に、新築の場合はその規模が大きくなるほど、たくさんの入居者と話し合いをして、決めごとを作り、実行していかないといけませんので、かえって大変かもしれません。

　新築住宅も中古住宅もそれぞれメリット、デメリットがありますので、自分にとって優先順位がなにかを確認し、どちらが、自分たちの現状にあっているかを把握することが大切ですね。

　中古住宅と新築住宅を買った場合の90年後の必要総額をシュミレーションしてみました。土地価格は無視しています。物価の変動も無視しています。建物面積は30坪で、おおよその金額で出しました。細かい費用は無視しています。あくまで概算ですので、参考にして下さい。

中古住宅と新築住宅購入時の費用

ホームインスペクション（住宅診断）

中古住宅の購入を検討するとき、建物は欠陥住宅ではないか、買ったあと、いつごろ、どこに、いくらくらいのお金がかかるのか、あと何年もつのかなど、不安な要素がたくさんあります。中古住宅のほうが、予算的に魅力があると思っても、購入後、建て替えをするほど費用がかかったのでは、大変な負担がかかってしまいます。

耐震診断をして、本格的なリフォームをするまでは考えていないかたにはおすすめの建物調査がホームインスペクションです。住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所その時期、おおよその費用などを見極め、アドバイスをする専門の業務です。目視による屋根、外壁から室内、小屋裏、床下などの劣化状態を診断するのが基本です。アメリカではかなりの割合でホームインスペクションが行われ一般化しているようです。ネットでの不動産情報の収集が多いアメリカでは、物件を紹介する業務よりも、アドバイサーのような専門の業者が物件を調査したり、交渉したりする業務のほうが、発達しているようです。

建物の調査はいろんな業者が参入していますが、中古住宅のネットでの流通が拡大していくことが予想される今日としては、仲介業者が行っていた業務を専門的な知識を持つ業者が代わって請け負うようになるかもしれません。物件はお客様が見つけ、その調査や、購入にあたっての専門的なアドバイスを業者に対して依頼するようになるでしょう。　ホームインスペクションにご興味のあるかたは　こちらhttp://www.jshi.org/　

将来の中古住宅の価値は？

　日本の中古住宅の査定方法は25〜35年で資産価値が0になる評価法で計算しています。35年も経てばリフォームをしていようが、大切に使っていようが評価額は0円です。売り主は納得できなくても、相場がそうであるなら仕方がないとあきらめ、買い主は35年も経っているのだから、当然建物の価値はない。むしろ建物解体費用分を値引きして欲しいと交渉してきます。

　木造住宅の場合、メンテナンスをきっちり行えば、100年使用することも可能です。それを35年弱で解体し、新築を建て替えることが、本当に正しいのでしょうか。それが妥当だといえるでしょうか。車や電気製品なら、10年もすれば本来の機能を果たせず、解体されリサイクルにまわされるでしょう。建物は35年すれば本来の機能が果たされないのでしょうか。

構造的に、機能的に問題がないのであれば、痛んだところを交換し、使いにくくなった設備を交換し、使い勝手が悪くなった間取りを変更して、住み続けることができます。建物の耐用年数は100年だと、一般に認識されれば、建物の価値は現在ほど下がらないでしょう。100年といえば3世代に渡ってすむことができます。イギリスでは100年以上の耐用年数がありますので、人々は将来建て替えをする必要性をあまり考えていないようです。錯覚でしょうが、100年も先のことになるとあまり意識しないのでしょう。

建物の価値は周辺環境なども重要な要素ですので、建物だけでなく、インフラ整備や街作りなども今後の課題だと思います。CO2等の環境問題や、住宅の取得費用を抑え、生活を豊かにするために、今後は中古住宅をリフォームするとともに、その履歴や建物の調査結果を管理して住宅の質を高めるようになるでしょう。行政もその周辺環境の整備や街作りに貢献するようになるでしょう。今では、中古住宅より新築住宅の流通のほうが多いのですが、欧米では中古住宅のほうが圧倒的にその流通量が多いのが実情です。日本でも徐々に中古住宅の流通が多くなり、中古住宅の価値は上がっていくものと思われます。